中国70个城市房价下跌

中国内地70城房价继续下跌

70城房价继续下跌但幅度收窄 楼市触底信号出现

中国房地产报   2021-12-15 18:14

[摘要] 但好的现象是,11月商品房销售面积及金额虽仍在下跌,但跌幅明显收窄;房地产开发投资回落趋势亦放缓;竣工面积也出现较大边际改善,这是政策兜底、保交付保民生思路落地的结果。国家统计局数据显示,1-11月份全国固定资产投资增长5.2%,比1-10月份放缓0.9个百分点,回落幅度较大。

 

2021年楼市在量价齐跌、多指标持续下滑中走向收尾。但在一片跌声中,一些触底企稳信号开始出现。

国家统计局数据显示,11月份70个大中城市新房价格环比下跌0.3%,二手房价格环比下跌0.45%。从城市数量看,59城新房价格环比下跌,较10月份增加7城;63城二手房价格下跌;仅3个城市还在上涨,市场罕见。

但好的现象是,11月商品房销售面积及金额虽仍在下跌,但跌幅明显收窄;房地产开发投资回落趋势亦放缓;竣工面积也出现较大边际改善,这是政策兜底、保交付保民生思路落地的结果。

房地产市场纠偏政策正在发挥效果。一个直观反映就是,前期积压的住房抵押贷款正在加快发放。据央行数据,11月末,个人住房贷款余额38.1万亿元,当月增加4013亿元,较10月多增532亿元。业内人士认为,央行单列发布个人住房贷款数据,说明央行希望诠释房贷政策宽松信号,对于稳定购房者和房企心理预期具有积极作用。

在多位业内人士看来,在房地产业良性循环指引下,房地产销售端能否真正持续改善还需进一步观察,当下尚不能判断楼市底部到来。

楼市多指标继续下行,降幅收窄

在拉动经济增长的投资三大支中,除制造业投资走强,基建投资与房地产开发投资均在低迷区间运行。

国家统计局数据显示,1-11月份全国固定资产投资增长5.2%,比1-10月份放缓0.9个百分点,回落幅度较大。

前11月基建投资增速由1%回落至0.5%,两年平均增速由0.9%回落至0.8%;其中,11月单月同比增速由-2.4%下降至-3.6%,两年平均增速由0.9%回落至-0.1%。

1-11月份,全国房地产开发投资同比增速由7.2%回落至6%,两年平均增速由6.8%回落至6.4%。不过,从11月单月看,房地产开发投资同比降幅由10月份的5.4%收窄至4.3%,下降幅度放缓。

随着监管政策边际放松,房地产销售端在11月份出现明显回暖迹象。1-11月份,商品房销售面积同比增长4.8%,商品房销售额同比增长8.5%。其中,11月商品房销售面积两年平均增速为-1.8%,高于10月的-5%;商品房销售额两年平均增速为-0.4%,高于10月的-2.1%。

7-10月,我国商品房销售面积同比降幅分别为8.54%、15.55%、13.17%、21.65%。11月单月同比降幅则较10月收窄7.7个百分点至14%;11月单月销售额同比降幅较10月收窄6.3个百分点至16.3%。

红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖置评道,11月销售回暖部分原因是季节性回暖,还有部分原因是按揭贷放松后,前期被压制需求一次性释放,从而推动销量回升。

但李奇霖认为,制约居民购房意愿因素仍在,一是房地产税即将试点落地,居民观望情绪较重;二是个别房企出现交付难,居民谨慎购买期房;三是房价上涨预期逐渐改变,远期预期的改变对居民购房特别是购买期房的影响是更加长远的。考虑到目前中国以期房交付为主,房地产销售市场走弱趋势是否已改善,短期还需要进一步观察。

随着政策发力,房地产销售有所回暖,房企在加快竣工。1-11月竣工面积两年平均增速由1-10月的2.8%回升至3.8%,单月两年平均增速由上月的-8.3%反弹至9.1%。

不过,房企对于未来楼市信心仍然偏弱,体现在数据上就是新开工与施工仍处于负区间,同时拿地减少。11月当月新开工面积两年平均同比增速为-9.3%(前值为-16.8%),施工面积两年平均同比增速为-8.2%(前值为-15.4%)。1-11月,房地产开发企业土地购置面积同比下降11.2%,土地成交价款同比增长4.5%。

从房企资金面来看,仍未出现明显改善。1-11月份,房企到位资金同比增长7.2%,较1-10月增幅下降1.6个百分点。其中,国内贷款同比下降10.8%,利用外资同比下降41.7%,自筹资金同比增长4.8%,定金及预收款同比增长17%,个人按揭贷款同比增长9.8%。

分析师认为,即便近期各类政策持续放松,但反映到房企上还需一定时间,同时需要注意两个变化,一是个人按揭贷款资金回笼速度略加快,即其11月份单月同比增速明显为正,这说明银行对于房贷拨付速度在加快;二是自筹资金到位情况在改善,即11月份单月同比增速为正,说明一些债券发行等工作在持续推进。

中泰证券研究政策组负责人杨畅认为,在房地产业良性循环指引下,未来房地产销售端能否明显回升,以及能否向上游投资端传导,值得观察。

房价继续下滑三亚逆市领涨

11月份,70大中城市中只有北京、上海、杭州、长沙、西安、银川、岳阳、惠州、三亚9个城市新房价格环比上涨,其中三亚以0.7%涨幅继续领跑全国,这和三亚新房供应偏少等有关系。

从二手房降价城市数量看,11月份达到63个城市,只有7个城市没有下跌,包括赣州、海口、唐山、长沙、重庆、济宁和三亚。

11月份,70个大中城市,新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%,已持续3个月下跌且跌幅在扩大,同比涨幅则为2.4%;二手住宅价格环比下跌0.4%,同比涨幅为1.5%。可见,二手房下跌程度要大于一手房市场。

具体来看,11月份,一线城市新房价格环比持平;二手房价格环比下降0.2%,降幅比上月收窄0.2个百分点;二线城市新房和二手房价格环比均下降0.4%,降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点;三线城市新房价格环比下降0.3%,降幅与上月相同;二手房价格环比下降0.4%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

可见,相比一线城市,二三线城市楼市降温加速,无论是新房还是二手房,价格跌幅继续扩大。

李奇霖判断,目前行业底并没有出现,现在房地产行业特别是低资质企业,整体资金压力依旧很大。根据wind数据显示,11月就有3只房地产债发生违约,在这一情况下,市场情绪依旧很弱;这也意味着房企特别是低资质房企从市场上获取资金难度是很高的,资金压力依旧不小,且明年一季度还是房企美元债到期高峰,企业再融资压力很大。

要看到,政策层面对于行业的呵护正在到来。近一个多月,已有包括呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、山西临汾下辖曲沃县等10余城(或地区)推出了鼓励购房等“救市”举动。

对于2022年楼市调控怎么走,高层的表态也在发生变化。从中央政治局会议到中央经济工作会议,“促进房地产业良性循环和健康发展”被反复强调,“房地产是支柱产业”亦时隔多年再度被高层提出。

中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告(2021-2022)》认为,2022年中国楼市将从整体降温转向分化,人口持续流入、收入持续增长的一线二线城市在明年二三季度有望迎来显著回暖。在没有重大政策调整和意外事件冲击情况下,中国住房市场总体将趋稳,预计2022年全年全国商品住房均价格增长率在-3%至3%,商品住房销售面积增长在-1%至-5%,住房开发投资增速在2%到5%。

来源:房天下

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